1 סוגי המסלולים — לפי שלושה צירים
בישראל יש 9 סוגי מסלולים אבל 5 מתוכם מכסים את 95% מהמקרים. כל מסלול מסווג לפי שלושה צירים:
- קבועה או משתנה — האם הריבית קבועה לחיים, או מתעדכנת כל X שנים?
- צמודה או לא צמודה — האם הקרן (החוב) גדלה עם המדד?
- עוגן הריבית — לפי מה הריבית מתומחרת (פריים / אג"ח ממשלתי / מק"מ)
השוואת ריביות ועלויות — BoI מרץ 2026
הריבית הנקובה של כל מסלול אינה אקראית — היא משקפת מי נושא בסיכון (הבנק או הלווה). מסלול שבו הבנק נושא בכל הסיכון (קל"צ) יהיה היקר ביותר. מסלול שבו הלווה נושא בסיכון האינפלציה (צמוד) יהיה זול יותר בריבית ההתחלתית — אבל יקר יותר בפועל אם האינפלציה גבוהה.
| מסלול | ריבית BoI מרץ 2026 | מנגנון | מה מייקר בפועל |
|---|---|---|---|
| מ"צ 5 | 2.80-3.40% | משתנה כל 5y + צמוד | אינפלציה גבוהה + עליית ריבית (חשיפה כפולה) |
| זכאות | ~3.0% מסובסד | קבועה צמודה (סובסידיית משרד השיכון) | אינפלציה — הקרן צומחת |
| ק"צ | 3.20-3.80% | קבועה צמודה | אינפלציה גבוהה (קרן מכפילה את עצמה בכלל ה-72) |
| מל"צ 5 | 4.30-4.70% | משתנה כל 5y, לא צמוד | עליית ריבית בסביבת המאקרו |
| קל"צ | 4.50-4.90% | קבועה לחיים, לא צמודה | פרמיית סיכון לבנק + עמלת היוון אם פורעים |
| פריים | 4.80-5.20% אפקטיבי (P-0.3 עד P-0.7) | משתנה עם החלטות בנק ישראל | עליית BoI rate (8 החלטות בשנה) |
- דירוג האשראי שלך
- אחוז המימון (LTV) — מימון גבוה = ריבית גבוהה
- יחס ההחזר (PTI) — DTI גבוה = ריבית גבוהה
- טיב הנכס וגיל הקבלן
- היקף המשכנתא (משכנתאות גדולות מקבלות הצעות טובות יותר)
- מו"מ ספציפי שלך מול כל בנק
2 5 עמלות פירעון מוקדם — ההסבר המלא
כאשר רוצים לפרוע משכנתא מוקדם (לגמרי או חלקית), הבנק רשאי לגבות עד 5 עמלות שונות. ארבע מתוכן ניתנות להימנעות מלאה. החמישית — היוון — היא העיקרית, ולעיתים מגיעה לעשרות אלפי שקלים.
| # | שם העמלה | סכום | איך להימנע |
|---|---|---|---|
| 1 | תפעולית (דמי טיפול) | עד 60 ₪ קבוע | אין הימנעות. שלם ושכח. |
| 2 | אי-הודעה מוקדמת | 0.1% מהנפרע | תן הודעה בכתב 10-45 ימים לפני |
| 3 | מדד ממוצע (רק במסלולים צמודים) | משתנה | פרע בין ה-16 לסוף החודש |
| 4 | הפרשי שער (רק במט"ח) | משתנה | הודעה 2 ימי עסקים לפני |
| 5 | הפרשי ריבית / היוון | עד עשרות אלפי ₪ | אין הימנעות טכנית — חישוב משווי |
איך עמלת ההיוון נחשבת?
הבנק בודק את הריבית שאתם משלמים כיום (R), משווה לריבית הממוצעת בשוק עבור משכנתאות דומות באותו פרק זמן נותר (C). אם R ≤ C — אין עמלה. אם R > C — אתם משלמים את ההפרש המהוון.
- הנחת ותק: 10%-40% לפי גיל ההלוואה (תיקון 9 לחוק)
- הנחה רגולטורית: 20% נוסף
- הנחת פנסיונרים: 9% למי שמעל 60
- פטור מלא: על החלק המסובסד של הלוואת זכאות — תמיד
3 תיקון 9 לחוק המכר — 3 ההגנות
ביוני 2022 אושר תיקון 9 לחוק המכר (דירות) שמגן על רוכשי דירות מקבלן מ-3 הגנות נפרדות. תיקון זה חיוני לזוכי מחיר למשתכן — תקופת הבנייה הארוכה הופכת את הצמדת מדד תשומות הבנייה לסיכון אדיר.
הגנה 1: עד 40% מהמחיר בלבד מוצמד
הגיון: 60% מהמחיר משקפים את הקרקע ואת רווחי היזם — לא את עלויות הבנייה. לכן רק 40% (לכל היותר) מוצמדים למדד תשומות הבנייה.
הגנה 2: התשלום הראשון ≥20% פטור מהצמדה
כל תשלום ראשון של 20% או יותר ממחיר הדירה חסין מהצמדה. תשלומים מעבר ל-20% הראשונים — מוצמדים בשיעור של 50% (כדי להגיע למקסימום 40% מצטבר).
הגנה 3: ההצמדה מסתיימת בתאריך המסירה החוזי
הקבלן לא יכול להאריך את ההצמדה אם הוא מאחר במסירה. אם החוזה אמר 30 חודש והקבלן מסר ב-38 — ההצמדה הסתיימה אחרי 30. אתם לא משלמים על איחורי קבלן.
בחוזה ישן (לפני תיקון 9): תוספת ~₪40,000.
בחוזה חדש (תיקון 9): תוספת ~₪20,000 — חיסכון של 50%.
4 הוראת בנק ישראל 329 — מה היא מגבילה
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת את גבולות הפיצול של תמהיל המשכנתא. הבנק לא יאשר תמהיל שחורג ממנה.
| מגבלה | ערך | כיסוי |
|---|---|---|
| חלק קבוע מינימלי | ≥ 33.33% | קל"צ + ק"צ (כל קבועה — צמודה או לא) |
| חלק משתנה מקסימלי | ≤ 66.66% | פריים + מל"צ + מ"צ + כל מסלול משתנה אחר |
| פריים מקסימלי | ≤ 66.66% | רק מסלול הפריים בנפרד |
| LTV מקסימלי (דירה ראשונה) | ≤ 75% | במחיר למשתכן: 75% משווי שמאי (לא ממחיר רכישה) |
| תקופת משכנתא מקסימלית | 30 שנה | + כלל גיל: גיל סיום ≤ 75-80 |
| DTI אפקטיבי | ≤ 40% (תקרת בנק) | תקרה רגולטורית 50% אך מעל 40% מחייב הון 100% |
למה ההוראה הזו קיימת?
HISTORY: המשתנים (פריים, משתנים כל 5 שנים) חשופים לעליות ריבית פתאומיות. ההגבלה מבטיחה שלפחות שליש מההלוואה יישאר יציב גם בעליות ריבית. הצמודים — חושפים את הקרן לאינפלציה — לכן יש מגבלה נוספת ב-66.66% למשתנים בכלל.
5 בחירת מסלול — 5 שאלות שכדאי לשאול את עצמך
6 ייחודיות מחיר למשתכן ומחיר מטרה
מימון עד 90% — לא רק 75%
בעוד שבשוק החופשי תקרת המימון היא 75% ממחיר הרכישה, זוכי מחיר למשתכן/מטרה זכאים ל-75% משווי השמאי (לא ממחיר הקנייה המוזל). אם השמאי מגיע ל-2.1M ₪ ומחיר החוזה הוא 1.5M ₪, ניתן לקבל מימון של עד 1.575M = 105% ממחיר החוזה (פחות הון עצמי מינימלי 100K = 90-95% מימון אפקטיבי).
מענקי עדיפות לאומית
החלטה 1371:
- 40,000 ₪ — אילת, אשקלון, נהריה, עכו, כרמיאל, שדרות, רהט
- 60,000 ₪ — אופקים, דימונה, נצרת, סח'נין, ירוחם, מצפה רמון, ערד, קריית שמונה, צפת, נתיבות
זוהי הלוואה מותנית ללא החזר שנמחקת אחרי 5-7 שנות התחייבות. נחשבת כהון עצמי משלים (לא חלק מהמשכנתא).
הלוואת זכאות
הלוואה מסובסדת ממשרד השיכון, 80K-600K ₪ לפי ניקוד. ריבית: BoI ממוצעת − 0.5%, תקרה 3.0%. פטור מעמלת היוון על החלק המסובסד. שימו לב: זה חלק מהמשכנתא, לא חלק מההון העצמי.
איסור מכירה
תאריך השחרור = המוקדם מבין:
- 5 שנים מיום קבלת טופס 4
- 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה
אזהרה נרשמת בטאבו. מכירה מוקדמת — קנסות חמורים אלא אם ועדת חריגים אישרה (מקרי מצוקה כלכליים/רפואיים בלבד). השכרה — מותרת תמיד.
תיקון 9 + הצמדת תשומות בנייה (במחיר למשתכן)
זוכי מחיר למשתכן חשופים להצמדת מדד תשומות הבנייה במהלך 24-48 חודשי הבנייה. בזכות תיקון 9:
- רק 40% מהמחיר מוצמד בכלל
- תשלום ראשון של 20% — חסין מהצמדה (ב"מחיר למשתכן" התשלום הראשון הוא 7% בלבד, אז לא תמיד רלוונטי)
- ההצמדה מסתיימת בתאריך המסירה החוזי — איחור הקבלן לא יעלה לכם
- בעדכון רמ"י: ההצמדה מתחילה רק מהיתר הבנייה, לא מסגירת המכרז
7 מה אנחנו לא עושים — ולמה
המערכת היא כלי תמיכת החלטה, לא יועצת. ארבעה דברים שיועץ אנושי עושה ואנחנו לא עושים:
1. מו"מ עם הבנקים
הורדת ריבית של 0.3%-1% במו"מ יכולה לחסוך 50K-300K ₪ לאורך חיי המשכנתא. אבל זה דורש קשרים אישיים עם פקידי סניפים, הבנה של מבני התמחור של כל בנק, וזיהוי מתי בנק רוצה להגדיל נתח שוק. אלגוריתם בודד לא יכול לעשות זאת — לוקלי, פיזי, יחסי-אנוש.
2. חיתום מורכב
במקרים של עצמאים תנודתיים, בעלי עסקים בע"מ, תושבי חוץ, אשראי בעייתי, או היסטוריית סירוב — נדרש חיתום ידני שמשכלל פרשנות של מסמכים. AI יכול לחזות אומדן, לא להבטיח.
3. נסיבות אישיות לא-סטנדרטיות
גירושין, ירושה במחלוקת, גישור, משכנתא הפוכה, רכישה משותפת עם הסכם ממון — כל אלה דורשים יצירתיות משפטית-פיננסית ואינטואיציה שאי-אפשר לקודד.
4. אחריות מקצועית
יועץ אנושי נושא באחריות (לפחות מוניטינית, לעיתים משפטית). מערכת תוכנה — אינה. זה הסיבה שכל החישוב כאן הוא תיאורי ולא נורמטיבי — אנחנו מציגים אפשרויות, אתם בוחרים.
- להמליץ על תמהיל ספציפי כ"המומלץ עבורך"
- לתחזות ריבית או מדד עתידיים
- לבנות "הלוואות פיתוי" או "מסלולי מלכודת" שמנצלים פרצות בנקאיות
- לדרג בנקים או הצעות ספציפיות
- לנהל מו"מ אוטומטי מולכם
למה אנחנו כן עוזרים
ביצוע 60-70% מעבודת היועץ האנושית — החלק הכמותי. כל החישובים (PMT, סך ריבית, TCO, השפעת המדד, השוואת מסלולים, סטרס בריבית, חישוב הון בעת אקזיט) הם דטרמיניסטיים ובהישג יד. אנחנו מציגים אותם בצורה ברורה, באותה פגישה שיועץ היה צריך 2-3 שעות לפרוש בפניכם — בלי לחצות לחלק הנורמטיבי.
8 ריביות 2026 — התמונה השוקית האמיתית
הריביות שבמחשבון הן ממוצעים מ-BoI אפריל 2026. אבל ממוצעים מסתירים את התמונה האמיתית — מה שאתה תקבל בפועל תלוי בפרופיל שלך, בבנק, ובמועד.
הספרד שמסתתר מאחורי הממוצע
ריבית קל"צ ממוצעת באפריל 2026 הייתה 4.77%. אבל המספר הזה הוא ממוצע של:
| פרופיל לווה | ריבית טיפוסית | מה זה אומר |
|---|---|---|
| לווה חזק (DTI<25%, LTV<50%, יציבות תעסוקתית) | ~4.20% | 0.57% מתחת לממוצע |
| לווה ממוצע (DTI 30-40%, LTV 65-75%) | ~4.77% | הממוצע עצמו |
| לווה חלש (DTI≥40%, LTV>75% עם ערב) | ~5.50% | 0.73% מעל הממוצע |
הפער של 1.3% בין החזק לחלש משמעו ~130 ₪ לחודש על מיליון ש"ח להלוואה. לאורך 25 שנה: ~39,000 ₪. הפרופיל הספציפי שלך — לא הממוצע — קובע את המספר.
תחזיות ריבית BoI — איך הן זזות
אם המערכת תציג רק "ריבית עתידית 3.5%" — היא תטעה. בפועל התחזיות זזות תוך חודשים:
| מקור | תאריך | תחזית Q4/2026 | הערה |
|---|---|---|---|
| BoI חטיבת המחקר | 05/01/2026 | 3.50% | הודעה לעיתונות מקורית |
| BoI עדכון | 30/03/2026 | 3.50%–3.75% | אחרי "שאגת הארי" — תוואי איטי יותר |
| בנק דויטשה | 05/2026 | 3.50% | סוף 2026; 3.00% במחצית 1 של 2027 |
| Lines prediction market | 21/05/2026 | — | 77% הסתברות לירידה ב-החלטה הבאה (25/05) |
בעבר התחזיות החטיאו בכיוון הפוך. בספטמבר 2025 BoI חזה אינפלציה של 1.7% — תוך 3 חודשים זה תוקן ל-2.2%. אסטרטגיה שמבוססת על תחזית סטטית = שגיאה. אם תקח 66% פריים בהנחה שהריבית תרד — תהיה מוכן לתרחיש שזה לא קורה.
למה אג"ח 10 שנים לא זז 1:1 עם BoI
תשואת אג"ח ארוכת טווח = ממוצע משוקלל של ריבית BoI לאורך כל התקופה + פרמיית סיכון. אם BoI מעלה 1% היום, השוק לא מניח שזה ימשך 10 שנים — הוא מניח שזה זמני. לכן:
| עוגן | מקדם מעבר מ-BoI | משמעות לתמהיל שלך |
|---|---|---|
| פריים (בחוק: BoI + 1.5%) | 1.00× | BoI +1% → פריים +1%, מיידי |
| אג"ח שקלי 2-3 שנים | ~0.80× | BoI +1% → ~0.8% במל"צ ב-reset |
| אג"ח שקלי 5 שנים | ~0.65× | BoI +1% → ~0.65% בעוגן מל"צ 5 |
| אג"ח שקלי 10-30 שנים | ~0.35× | BoI +1% → ~0.35% בעוגן קל"צ ארוכה |
מקור: Bank of Israel — "מנגנוני העברה של המדיניות המוניטרית" (פרסומי המחלקה למחקר, 2018-2023).
המחשבון מציג +1%/+2% offset כתרחיש worst-case: כאילו כל העוגנים זזו במלואם. בפועל המעבר חלקי (כפי שמוצג מעלה). הצגה שמרנית מעדיפה זהירות יתר על דיוק מתמטי — שמוודאת שתהיו מוכנים גם לתרחיש קיצוני.
עוד נקודה: מסלולים שכבר חתמת עליהם בריבית X — נשארים ב-X. עליית BoI לא נוגעת בהם. רק לווים חדשים מקבלים את הריבית החדשה. עבורך, הסיכון הוא רק במל"צ/מ"צ בנקודת ה-reset, ובפריים שמתעדכן חי.
9 5 ספים שמהפכים אסטרטגיה
החלטות תמהיל אינן סטטיות. ישנם 5 ספי שוק שאם נחצים — האסטרטגיה הדומיננטית משתנה. המערכת לא ממליצה — היא מציגה את הספים כדי שתוכל לעקוב בעצמך.
הסף הראשון: ריבית BoI מתחת ל-3%
מצב נוכחי (אפריל 2026): 4.00%. מרחק לסף: 1.00%.
אם נחצה: אסטרטגיית "להמר על פריים" מאבדת תוקף. אין הרבה לאן הריבית עוד תרד, אבל הרבה לאן היא יכולה לעלות. פעולה טבעית: מיחזור מפריים לקל"צ ארוכה.
הסף השני: תשואת אג"ח 10 שנים מעל 5%
מצב נוכחי (מאי 2026): ~4.02%. מרחק לסף: 0.98%.
אם נחצה: סימן שהשוק מצפה לעליית ריבית מתמשכת. ריביות קל"צ חדשות יקפצו. פעולה טבעית: אם מתכננים לקיחה — להזדרז. אם כבר בידיים — להישאר עם הקיים.
הסף השלישי: אינפלציה חוצה 3%
מצב נוכחי (אפריל 2026): 1.9%. מרחק לסף: 1.1%.
אם נחצה: BoI יילחץ להעלות ריבית. גם הקרן של מסלולים צמודים תגדל מהר יותר. פעולה טבעית: הימנע ממסלולים צמודי מדד (ק"צ, מ"צ); העדף שקלי לא צמוד (קל"צ, מל"צ).
הסף הרביעי: יחס מחיר/הכנסה במחוז שלך מעל 12
מקור: שווי דירה ÷ הכנסה שנתית גולמית של משק בית באזור. הנתון פתוח ב-CBS.
אם נחצה: סיכון בועה מקומית. השמאות ייתכן שגבוהה ביחס למציאות. פעולה טבעית: דרוש שמאות עצמאית, וודא שלא תשלם 75% LTV מעל מחיר שמאי ריאלי.
הסף החמישי: DTI מאוחד מ-2026/2027
שינוי רגולטורי בדרך: BoI מקדם הוראה חדשה — חישוב יחס החזר מצרפי על כל ההלוואות בשעבוד דירה, לא רק על המשכנתא העיקרית.
אם ייכנס לתוקף: הסף 40% יחושב על משכנתא + הלוואה לשיפוץ + הלוואות "כל מטרה". משפחות שכבר ב-30-35% עלולות להגיע ל-50%+.
פעולה טבעית: אם מתכננים שיפוץ או הלוואה נוספת — סמן בלוח שנה לבדוק עדכון רגולטורי במחצית 2 של 2026.
אין צורך לעקוב אקטיבית. דחיינות חיובית. אבל אחת לרבעון — חזור לבדוק:
- BoI rate — באתר בנק ישראל (החלטות ריבית)
- אג"ח 10y — Investing.com, Bizportal
- אינפלציה — הודעת למ"ס (ה-15 לחודש)
- הוראת DTI מאוחד — דווח חדשותי (TheMarker, Calcalist)
10 מה עולה ייעוץ מקצועי + ה-P-0.9 מול P-0.5
נושא רגיש: הכלי הזה לא מחליף יועץ אנושי. הוא מבצע את החלק הכמותי (תחקור, בניית תמהיל, סימולציה) שיועץ עושה גם כן — אבל הוא לא יכול לעשות מו"מ אקטיבי מולך הבנקים, וזה החלק עם ה-ROI הגבוה ביותר.
תמחור ייעוץ משכנתאות בישראל (מאי 2026)
| סוג שירות | טווח מחיר (לא כולל מע"מ) | מה כלול |
|---|---|---|
| פגישת ייעוץ חד-פעמית | 500–2,000 ₪ | הסבר + תמהיל מומלץ ראשוני. ללא ליווי. |
| ליווי מלא — תיק רגיל | 5,000–9,000 ₪ | תחקור + תמהיל + מו"מ מול 3-5 בנקים + ליווי עד חתימה |
| ליווי מורכב (עצמאי לא יציב, בנייה עצמית, מסורבי בנק, תושב חוץ) | 10,000–35,000 ₪ | פתרון בעיה ראשונית + ליווי מורכב |
| מיחזור עם חברה גדולה | 3,000–6,000 ₪ | פעולה ממוקדת — מיחזור משכנתא קיימת |
| אחוז מההלוואה | 0.3%–1.0% | פחות נפוץ; נחשב פחות הוגן |
מקור: סקירה של 12 חברות ייעוץ + התאחדות יועצי המשכנתאות (HFCA, hfca.org.il), מאי 2026.
איפה ה-ROI של היועץ — סוד ה-P-0.9
הריבית של פריים שלקוח עצמאי יקבל היא בערך P - 0.5% (אם הוא מוכשר, יודע להתמקח). יועץ מקצועי עם נפח גבוה (עשרות תיקים בחודש) משיג מבנקים גדולים P - 0.9%.
| תרחיש | הריבית האפקטיבית | החזר חודשי על מיליון ₪ | הפרש לאורך 25 שנה |
|---|---|---|---|
| לקוח עצמאי (P-0.5%) | 5.0% | ~5,840 ₪ | — |
| יועץ עם קשרים (P-0.9%) | 4.6% | ~5,610 ₪ | ~69,000 ₪ פחות לאורך 25 שנה |
על תיק טיפוסי של מיליון ₪ עם 50% פריים: יועץ ב-5,000-9,000 ₪ חוסך כ-35,000 ₪ (חצי מ-69K כי רק 50% מהמיליון בפריים). ROI של ~3-7×. הסיבה: לבנק יש "מכסה" שונה לכל יועץ — ולמי שמביא נפח, נותנים יותר.
איך לבחור יועץ — ולמה זה לא חתימת על הראשון שמדבר נחמד
- חבר בהתאחדות (HFCA) — לא תנאי הכרחי, אבל מסמן רצינות
- הסכם כתוב מראש — תמחור ברור, ללא "השלמות" בסוף
- שאל לכמות התיקים בחודש — מעל 30 תיקים = יש קשרים אמיתיים
- בדוק אם הוא עובד "אקסקלוסיבית" לבנק ספציפי — אם כן, הוא לא ניטרלי
- השווה את ההצעה שלו ל-3 הצעות עצמאיות — אם הוא לא משיג לפחות 0.2% יותר טוב, הוא לא משתלם
למה הכלי הזה לא יכול להחליף מו"מ אקטיבי
המו"מ הוא תהליך חברתי-פיזי:
- קשר טלפוני עם פקיד סניף ספציפי
- הבנה איזה בנק כרגע במצב של "לקוחות חדשים = יעדים פנימיים"
- זיהוי מתי בנק רוצה להגדיל נתח שוק בפלח דיור ספציפי
- תזמון של הגשת בקשות (סוף רבעון, סוף שנה — בנקים גמישים יותר)
- שימוש בהצעה של בנק א' כמנוף מול בנק ב'
כל אלה — לא ניתנים לקודיפיקציה באלגוריתם. הכלי כאן עושה 60-70% מהעבודה הכמותית; 30-40% עם ה-ROI הכי גבוה (המו"מ) — נשאר בידיים שלך, או של יועץ אנושי.
אם אתה לא בטוח שאתה יכול לנהל מו"מ מול 5 בנקים במקביל — אל תוותר על יועץ אנושי. הכלי הזה לא מתחרה בו; הוא מתחרה ב-תמהיל ראשוני של פקיד הבנק. המו"מ — נשאר עם מקצוען או עם עצמך.
11 ארכיטיפים של תמהילי משכנתא — לצורך לימוד
ארכיטיפים הם תבניות חשיבה שמתארות גישות שונות לבניית תמהיל משכנתא בישראל. כל ארכיטיפ נחקר בעקבות שני דוחות מחקר עצמאיים (Gemini + Claude), עם הצלבת מספרים והקשר היסטורי.
12 סימולציה — מסלולים צמודי מדד
הסקציה הזו נועדה ללימוד בלבד. אם בנקאי הציע לך ק"צ או מ"צ 5 — תוכל לראות כאן מה זה אומר במספרים, בלי להוסיף את המסלול לתמהיל הפעיל שלך במערכת.
מה אלה ק"צ ומ"צ 5?
מה שהופך אותם לאטרקטיביים על פניו
הריבית הנקובה במסלולים הצמודים נמוכה משמעותית — לרוב פער של 1.5%-2% מקל"צ באותה תקופה. בחודש הראשון התשלום פשוט נמוך יותר. כשבנקאי מציג טבלת השוואה של תשלום חודשי, ההפרש לטובת הצמוד בולט מיד.
המכניקה של ההצמדה — והניסיון של השוק 2022-2026
- החוב הנומינלי תופח עם המדד. באינפלציה ממוצעת של 3% בשנה — בעוד כ-24 שנה החוב מכפיל את עצמו (כלל ה-72: 72÷3 ≈ 24).
- הניסיון של 2022-2024. אינפלציה מצטברת של כ-13% בשנתיים. לווים שלקחו ק"צ ב-2020 ראו את החוב שלהם תופח בעשרות אלפי ש"ח מעל מה שצפו, גם אחרי שנתיים של תשלומים סדירים.
- הוראת בנק ישראל 329 (תיקון 2022). הקשתה משמעותית על שילובם בתמהיל. בתמהילים חדשים שהבנקים מציעים בשוק — חלק הצמוד פעמים רבות 0% או עד 10%.
- ההשפעה לא הפיכה. כשמדד עולה — הקרן עולה איתו ונשארת ברמה החדשה. גם אם המדד יחזור לרדת מאוחר יותר, מה שכבר נוסף לקרן לא נמחק.
- קו מנחה מקובל בשוק. כשבכל זאת משלבים מסלול צמוד בתמהיל, הגבלה ל-10-15% מסך המשכנתא היא הקו המנחה הנפוץ באנשי המקצוע — לא ככלל מחייב אלא כאומדן רוחבי.
הסימולטור — איך החוב מתנהג
שנו את הפרמטרים ותראו את ההתנהגות של החוב לאורך הזמן. הסימולטור מפריד בין שני המרכיבים שמרכיבים את העלות של מסלול צמוד — הריבית הנקייה וההצמדה שנוספת לקרן — וסוכם את שניהם לסך העלות הכוללת. ההשוואה לקל"צ באותם תנאים נעשית על אותה מטריקה: סך העלות מעבר לקרן המקורית.
הסימולטור משתמש באותה מכניקה לשני המסלולים (הצמדה חודשית של הקרן + ריבית קבועה). הוא מתאר ק"צ במדויק, ואת מ"צ 5 בתרחיש "אם הריבית תישאר זהה" — במציאות הריבית במ"צ 5 תתעדכן כל 5 שנים לפי עוגן אג"ח גליל צמוד.
בכל חודש המערכת מבצעת ארבעה צעדים:
- מוסיפה לקרן את ההצמדה החודשית (1/12 מהאינפלציה השנתית שהזנתם).
- מחשבת את התשלום החודשי לפי לוח ספיצר על הקרן הצמודה — בהתאם למספר החודשים שנותרו עד סוף ההלוואה.
- מפרידה את התשלום לשני חלקים: ריבית (קרן צמודה כפול ריבית חודשית) ואמורטיזציה (התשלום פחות הריבית).
- מורידה את האמורטיזציה מהקרן. כך מקבלים את היתרה לסוף החודש.
זה אותו חישוב שיועץ משכנתאות, או הבנק עצמו, מבצע על כל מסלול ק"צ. הוא רק לוקח להם זמן ארוך יותר ביד או באקסל — כאן זה רץ בכמה אלפיות שנייה.
למה לפעמים הקרן יורדת לאט? כשההצמדה החודשית בערך שווה לאמורטיזציה, היתרה כמעט אינה משתנה. באינפלציה גבוהה יותר — ההצמדה מתחזקת ומתחילה לגבור על האמורטיזציה, והקרן הנומינלית גדלה. באינפלציה נמוכה יותר — הקרן יורדת מהר יותר.
העמודה "יתרה ללא הצמדה" בטבלה: זו הצגה תיאורטית של אותה הלוואה, באותה ריבית בדיוק, רק בלי הצמדה למדד. ההפרש בין שתי העמודות הוא הסכום שההצמדה הוסיפה לקרן עד אותה נקודת זמן.
הנחות נוספות: מדד שנתי קבוע (במציאות הוא משתנה משנה לשנה), ריבית קבועה לאורך כל התקופה. כלי לימוד להבנת המכניקה — לא תחזית של מה שיקרה בפועל.
הנתונים בדף זה: נכון למאי 2026. מקורות: בנק ישראל (הוראת 329, ממוצעי ריביות 03/2026), הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדד תשומות הבנייה), חוק המכר (דירות) תיקון 9 — יוני 2022, החלטה ממשלתית 1371 (אזורי עדיפות לאומית), משרד הבינוי והשיכון (תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה).