במקום מעקב מתיש אחרי כל קבלה מהסופר, התזרים השוטף מחושב בפשטות:
המקור: סקר הוצאות משק הבית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לשנת 2022 — סקר ממשלתי רשמי שמתבצע כל שנה מאז 1968. במדגם של 2022 השתתפו 5,478 משקי בית מכל רחבי הארץ. זה לא סקר אינטרנטי או "תחושה" — אלה ראיונות מובְנים בבית עם תיעוד הוצאות.
איך הותאם ל-2026: הנתונים המקוריים הם בערכי 2022. הוכפלו ב-×1.10 כדי לשקף עליית מחירים מצטברת לפי מדד המחירים לצרכן (CPI) עד 2026.
איך זה מותאם אישית אליך: ההערכה מבוססת על שלושה גורמים שבחרת:
• הכנסה משקללת לאחד מ-10 עשירוני הכנסה (מקדם 0.44 לעשירון הנמוך עד 1.85 לגבוה — מבוסס נתוני הוצאה ללא דיור לכל עשירון, ta4).
• מספר ילדים ממופה למספר נפשות (2/3/4/5), ומכפיל יחסי לממוצע הנפשות בעשירון שלך — כדי למנוע ספירה כפולה (עשירון 8 כבר משקף משפחות גדולות יותר, 3.81 נפשות בממוצע).
• בעלות על רכב מורידה את ההוצאה הספציפית לעשירון שלך אם אין לך רכב (טווח: 663 ₪ לעשירון 1 עד 4,560 ₪ לעשירון 10, מבוסס ta4 שורה 213).
איך אומת המודל: כל תוצאה נבדקה מול נתוני הלמ"ס המקוריים (ta4 לעשירונים, ta5 למשפחות). סטיות בין 0% ל-11% מהנתון בפועל — בדיוק שאי אפשר להגיע אליו עם נוסחאות אצבע.
מה זה לא לוקח בחשבון: אזור גיאוגרפי (מרכז יקר מפריפריה ב-10%-15%), גיל בני הבית, סגנון חיים, ילדים בגיל חוגים/חינוך פרטי. לכן יש את הסליידר "התאמה אישית" — להוסיף או להפחית לפי המציאות שלך.
ממוצע ולא חציון: הלמ"ס מפרסם רק ממוצעים. ממוצע עשוי להיות גבוה מהחציון כי בקצה העליון יש משקי בית שמעלים אותו. אם אתה משק בית "טיפוסי" — סביר שאתה קצת מתחת לממוצע של העשירון שלך.
📄 פרסום מלא של הלמ"ס: פרסום 1952 — סקר הוצאות 2022 ↗
| טווח | חודשי | סך ריבית | פער מהבסיס |
|---|
| תרחיש מדד תשומות | המתנה — עלות שנתית | הקדמה — עלות שנתית | פער (₪/שנה) | מה זול? |
|---|---|---|---|---|
| אופטימי 2.5% חזרה לשגרה |
— ₪ | — ₪ | — | — |
| ריאליסטי 4.0% CAGR 5 שנים אחרונות |
— ₪ | — ₪ | — | — |
| פסימי 6.0% מבחן מאמץ |
— ₪ | — ₪ | — | — |
| תרחיש | החזר חודשי (חלק חשוף) |
שינוי (Δ ₪) | % מהמשכנתא שמגיב |
יחס החזר (PTI כולל) |
|---|---|---|---|---|
| 🟦 ריבית -1% — היום (פריים בלבד מרוויח מיידית) |
— ₪ | — | — | — |
| 🟦 ריבית -1% — בעוד 5 שנים (מל"צ + מ"צ מתאפסים נמוך יותר) |
— ₪ | — | — | — |
| 🟢 בסיס נוכחי | — ₪ | — | — | — |
| 🟡 ריבית +1% — היום (פריים בלבד נפגע מיידית) |
— ₪ | — | — | — |
| 🟡 ריבית +1% — בעוד 5 שנים (מל"צ + מ"צ מתאפסים) |
— ₪ | — | — | — |
| 🔴 ריבית +2% — היום (פריים בלבד נפגע מיידית) |
— ₪ | — | — | — |
| 🔴 ריבית +2% — בעוד 5 שנים (Peak) (שיא החשיפה הצפוי) |
— ₪ | — | — | — |
מה זה: חלק מההכנסה שלך שהולך מדי חודש לתשלום חובות — משכנתא + התחייבויות קבועות אחרות (הלוואות, ליסינג, מזונות).
איך מחושב כאן: (החזר חודשי משוער של המשכנתא + ההתחייבויות החודשיות שהזנת) ÷ הכנסה חודשית נטו של משק הבית. הקצבה תמיד נכנסת למחשבון ה-DTI גם אם סימנת שאינה זמינה לתזרים.
מה הבנק בודק: בנק ישראל מגביל ל-40%. מעל 35% — אזור לחץ; הבנק לרוב יאשר, אבל תישאר עם פחות אוויר לחירום. מעל 40% — סיכוי גבוה שהבנק יסרב או ידרוש ערב.
מה זה: איזה אחוז ממחיר הדירה אתה לוקח מהבנק. הון עצמי גבוה ↔ LTV נמוך ↔ ריבית טובה יותר.
איך מחושב כאן: סכום המשכנתא ÷ מחיר חוזה הדירה. במחיר למשתכן הבסיס תמיד מחיר החוזה, לא שמאות — גם אם הדירה שווה הרבה יותר בשוק החופשי.
מה הבנק בודק: בנק ישראל מגביל ל-75%. כלומר: הון עצמי מינימלי 25% ממחיר החוזה. ב-LTV נמוך יותר (60% ומטה) — תקבל ריבית טובה יותר ופחות עלויות נלוות.
window.systemDefaults בראש הסקריפט. עריכה בשדה כאן מעדכנת את האובייקט ומפעילה calculate(). ראה תיעוד ב-ai_insights_db/synthesis_baseline_plus_reviews_2026_05_21.md.
| חודש | % | מהון | חוב | החזר | בכיס |
|---|