הסבר בציורים, בלי מונחים פיננסיים — איך באמת עובדים המדד והריבית על לוח התשלומים. נלווה לפאנל "השוואת הקדמה מול המתנה" במערכת.
הרעיון בכל ההחלטה: על כל תשלום עתידי לקבלן רץ "שעון" — עד היום שבו תשלם אותו.
אם ממתינים — השעון מייקר את התשלום לפי מדד תשומות הבנייה, אבל רק על כחצי ממנו.
אם מקדימים — עוצרים את המדד, אבל מושכים את הכסף מהמשכנתא מוקדם ומשלמים ריבית על כולו.
1 ככה נראה לוח תשלומים (דוגמה: דירה ב-2 מיליון ₪)
הקבלן מקבל את הכסף בחלקים, לפי קצב הבנייה. החוק (תיקון 9) קובע: 20% הראשונים פטורים מהצמדה לגמרי, ומכל תשלום אחרי זה — רק מחצית צמודה למדד תשומות הבנייה. קראו עוד על תיקון 9 וההצמדה ←
תשלומים 1-2 (20%) — שולמו
✓ שולם · פטור ממדד
תשלום 3 — שולם
✓ שולם · המדד שלו נעצר
תשלום 4 · בעוד חודש
חצי רגיל
חצי צמוד למדד
תשלום 5 · בעוד 6 חודשים
חצי רגיל
חצי צמוד למדד
תשלום אחרון · במסירה
חצי רגיל
חצי צמוד למדד
שולם — יצא מהמשחק החלק שלא צמוד החלק הצמוד למדד
2 שני העולמות — מה קורה לכל תשלום
עולם ההמתנה — משלמים בזמן
רק החצי הצמוד של כל תשלום "תופח" עם המדד — וכל תשלום נעצר ביום שבו משלמים אותו:
תשלום 4 (חודש)
תשלום 5 (6 ח׳)
+
אחרון (26 ח׳)
+מדד
תשלום קרוב — כמעט לא תופח. התשלום האחרון — תופח הכי הרבה. ומה עם הריבית? מרגע שתשלום שולם מהמשכנתא, הריבית עליו זהה בשני העולמות — לכן היא לא חלק מההשוואה.
עולם ההקדמה — משלמים הכול עכשיו
המדד נעצר. אבל מושכים מהמשכנתא את כל התשלום מוקדם — והריבית רצה על כולו, עד היום שבו היית משלם ממילא:
תשלום 4 (חודש)
תשלום 5 (6 ח׳)
+
אחרון (26 ח׳)
+ריבית
שימו לב: פס הריבית הכחול גדל מהר יותר מפס המדד הכתום — כי הוא רץ על כל התשלום, לא רק על החצי הצמוד. ואת ההצמדה עצמה משלמים מהכיס (מהתזרים), לא מהמשכנתא — לכן כשמקדימים לא רצה עליה ריבית.
3 המאזניים — למה זה לא "מדד מול ריבית"
ההשוואה האמיתית היא לא בין אחוז המדד לאחוז הריבית, אלא בין מה שכל אחד מהם פוגש:
מדד על ½ שקל
המתנה
ריבית על שקל שלם
הקדמה
בגלל שהריבית רצה על שקל שלם והמדד רק על כחצי — ההקדמה משתלמת רק כשהמדד צפוי לרוץ יותר מפי שניים מהריבית. בריביות של היום זה כמעט אף פעם לא קורה.
4 ומה עם ההון העצמי?
בקנייה רגילה, ההון העצמי משלם קודם — והמשכנתא נכנסת רק אחריו, תשלום-תשלום.
לכן תשלום עתידי שההון העצמי שלכם עוד מכסה — אין עליו ריבית בנק בכלל כשמקדימים אותו.
שם השאלה אחרת: כמה ריבית מפסיד הכסף בפיקדון, מול כמה מדד הוא עוצר. המערכת מציינת חלק כזה בנפרד ולא מערבבת אותו בטבלה.
5 המדד שכבר נצבר — חלק "סגור" שלא מתערבב בהחלטה
ההצמדה נמדדת תמיד מיום החתימה. לכן המסע של המדד מתחלק לשניים:
המסע של המדד
מחתימה עד היום · כבר נמדד (1.48%)
מהיום עד התשלום · תרחיש (?)
החלק הצהוב (עבר) — עובדה סגורה. הלמ"ס כבר פרסמה אותו. אסור להחיל עליו "תרחיש אופטימי/פסימי" — רק על העתיד.
תשלמו אותו בכל מקרה — תקדימו או תמתינו. לכן הוא לא חלק מההשוואה.
אבל הוא קו-הזינוק של העתיד. המדד מטפס אחוז-על-אחוז, והעלייה הבאה מתחילה מהמקום שכבר הגעתם אליו — לא מאפס. כמו טיפוס על גבעה: כבר עליתם 1.48%, והטיפוס הבא מתחיל מהגובה הזה.
לכן בטבלה מופיע "החלק הצמוד" מעט גבוה מהמקורי (×1.0148): מרימים אותו לרמת היום, וכך תרחיש המדד העתידי מחושב על הבסיס הנכון — לא מחסירים ולא מנפחים.
6 דוגמה במספרים אמיתיים
דוגמה להמחשה: חוזה 2,000,000 ₪ שנחתם לפני כ-10 חודשים, נשארו 5 תשלומים (כ-1.34 מיליון ₪), ריבית משכנתא משוקללת 4.5%. הטבלה במערכת מחושבת מהנתונים שלכם.
אם המדד יעלה בשנה...
המתנה תעלה
הקדמה תעלה
מה זול?
2.5% (אופטימי)
15,603 ₪
56,779 ₪
המתנה
4% (ריאליסטי)
25,039 ₪
56,779 ₪
המתנה
6% (פסימי)
37,708 ₪
56,779 ₪
המתנה
ההקדמה עולה אותו דבר בכל שורה — כי היא תלויה רק בריבית, לא במדד. בדוגמה הזו ההמתנה זולה יותר אפילו בתרחיש המדד הפסימי.
המספרים בדף זה הם דוגמה להמחשה בלבד. במערכת: פאנל "השוואת הקדמה מול המתנה" מחושב מלוח התשלומים האישי שלכם, וכפתור "הורדת החישוב המלא (Excel)" מוריד את הפירוק המלא — תשלום-תשלום, עם נוסחאות חיות שאפשר לשחק איתן. הכול תיאור מצב, לא המלצה — ההחלטה תלויה גם בנזילות, באישור הבנק, בהתפתחות הריבית ובשיקולים אישיים. שימו לב: ההשוואה שמרנית לכיוון ההמתנה — היא לא מזכה את ההקדמה בתשואה שהכסף שלכם יכול להרוויח אם יישאר אצלכם. ובמסלולים צמודי-מדד, עלות ההקדמה בפועל גבוהה מהריבית הנקובה — כי גם הקרן עצמה מוצמדת.